ご質問がある場合はこちらの登録会員へ個別にご質問ください。 よろしくお願いいたします。 「契約解除について」 契約解除の質問です。 設計事務所に設計・工事管理という名目でお金を支払いました。 新築の１割を前払いで支払ったのですが、その設計士が信頼出来ないことがわかったものですから契約解除を申し出、相手も契約解除に同意しました。 まだ、設計段階で市役所に建築確認許可の申請を提出している途中だったため、当然工事管理は行っておらず返金してもらわなければなりません。 そこで細かな明細の提出を申し出たのですが、「弁護士と相談して弁護士から送らせるから一週間待って欲しい。」ということでした。 しかし、一週間たっても１０日たっても届きません。会社に電話をしても出ません。 この建築士は「建築許可がおりても、その所有権は私にあるのであなたには渡さない。」とまで言いました。こんなことがありえるのでしょうか？ また当然返金してもらえるはずなのに電話に出ないような場合はどうすればよいのでしょうか？今後どのように進めていけばよいのか教えてください。 「 Re: 契約解除について。 明瀬　靖 」 契約解除の問題ですね。 ん〜〜んこれは難しい問題ですね・・・。 設計・工事管理契約なので、不動産の契約と異なるので、契約の内容がどのようなものなのか、わからないことです。 ただ、「弁護士に相談して・・・」という言葉を使っているところをみると、対抗する意思があるように思います。 現在、弁護士の先生ではなく、簡易的なものは司法書士の先生が代行できるようになっています。 一度、相談してみた方がいいように思います。 一番気になることは、契約解除時に書面に残しているかどうかです。 こういったトラブルのときは、口頭ではなく書面に残すことをお勧めします。 「Re: 契約解除について。 庵地俊一 」 困ったですね〜。 契約書の内容がどのようなものなのかわかりませんので、契約内容についてのアドバイスは出来ませんすみません。 連絡方法ですが、電話では通話記録しか有りませんのどんな用件を伝えたかわかりません。 「内容証明郵便」を使ってみてはいかがでしょうか？ 内容証明郵便であれば、伝えた事を相手に対して証明できます。 私も明瀬さんがアドバイスいただいたみたいに、行政書士さんに相談されることをオススメします。 「二世帯に財形住宅」 はじめまして。 今度妻の実家を二世帯住宅にリフォームしようと 考えています。 財形住宅の条件に「本人が所有し、居住する」とありますが、 義父の所有する実家に適用されるのでしょうか？？？ 「Re: 二世帯に財形住宅 明瀬　靖」 ヒナゴロさんこんにちは。 住宅財形のリフォームについてのご質問ですね。 私なりに調べてみましたが、やはり「本人が所有し居住する住宅」が対象のようです。 ですから、義父の所有している住宅には、適用しないようです。 方法としては、持分をもってはいかがでしょうか？ 持分とは、ある割合で土地・家の所有権を共有するというものです。 簡単に言えば、一部所有していることになります。 法務局で、持分の手続をしなくていけませんが、住宅財形が使える可能性があると思います。 ただし、持分の件については住宅金融公庫の方に、問い合わせをした方が確実です。 「建物の壁の位置が道路から1.5m」 あけましておめでとうございます。 教えてほしいことがあります。 家を建て替えようと思って、業者の方に設計図を描いていただいたところまでいったのですが、ある事情でその話はストップし、一から考え直しているところです。その設計図なのですが、建物の壁の位置が道路から1.5ｍ離れています。法律上、そうしなければならないとの話は聞いていたのですが、どういう法律なのでしょうか。 立て替える場所は、鹿児島市内で甲突川の近くにあり、周りは住宅地です。よろしくお願いいたします。 「Re: 建物の壁の位置が道路から1.5m 庵地　俊一」 あけましておめでとうございます。 keroさん書き込みありがとうございます。 おそらく建築基準法の以下の条例だと思います。 ============================================ （第１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域内における外壁の後退距離） 第54条　第１種低層住居専用地域又は第２種低層住居専用地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第86条の６第１項において「外壁の後退距離」という。）は、当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては、政令で定める場合を除き、当該限度以上でなければならない。 ２　前項の都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては、その限度は、1.5メートル又は１メートルとする。 ============================================= 以上です。 建物の後退距離は、建物を建てる地域により異なります。 建物を建てる場合には、建築基準法によりいろいろな規制があります。その規制は、建物を建てる地域、前面道路、建物の構造等により異なってきます。 気になる点があったらその都度、建築士さんに質問することをおすすめします。 「新築」 まだ漠然としたプランですが、2〜３年の内に今すんでいる家の建替えをしたいと思っています。 チラシ等をみて研究しているつもりですが、何をどうしていいか分からず、困っています。 情報収集などどうすればいいのでしょうか？ 「Re: 新築 おつじ」 あけましておめでとうございます。 （株）住まいネットの尾辻です。 ご自宅の新築ですか。いいお話から今年がスタートできて嬉しく思います。 さて、早速ですが「家」を選ぶポイントは大きく分けて二つあると思います。 １、工法 ２、価格 この二つです。 工法とは、木造軸組とか軽量鉄骨とかツーバイフォーとかのあれです。 それぞれにメリット、デメリットがあります。 ですがそれぞれのハウスメーカーに訊ねてみても「メリット」しか教えてくれませんので、まずは本屋さんで中立的な本を探してみてはいかがでしょう？ 価格とは、そのまんまですが、ある程度の工法やデザイン、間取り、大きさが決まってから価格を比較されるのが良いと思います。 「品」を決めてからその「品」の値段を比較する。 これがおススメです。 もしくは個別メールください。 話しにくいこともありますので。 「Re: 新築 明瀬　靖」 新年、あけましておめでとうございます！ 新築のご相談ですね！ 住宅も、多様化しているので、悩んでしまうことも多いと思います。 選択の選ぶポイントは、おつじ先輩の書いてあるとおりです。 もう一つ、付け加えるなら、「デザイン」です。 あなたに、とって理想の家というのはありませんか？ 例えば、アメリカにあるような輸入住宅とか、純和風な住宅とか まずは、家造りでの「優先順位」を決めることが、大切かもしれません。 「優先順位」とは、価格、デザイン、工法など、考え方は皆さん違うと思います。 家族で、話し合ってから決めてはいかがでしょうか？ 今年は、いいマイホームが建てられることを祈っています！！ 「根抵当権って？ 」 家を建てるため，土地をさがしています。先日気に入った土地があったので，不動産屋さんに資料をいただいたところ根抵当権がついた土地でした。不動産屋さんに伺ったところ，土地に抵当権がついているのはよくあることで問題ありません。とのこと。もっとしっかり質問しておけばよかったのですが，それ以上の質問をしそびれてしまいました。 この土地の購入について気をつけなくてはならないことがありましたら教えてください。よろしくお願いします。 「Re: 根抵当権って？ 明瀬　靖」 みつさん、こんにちは。 根抵当権のご質問ですね！ 民法では 根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権を担保するのに対して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権を極度額の限度で担保する抵当権の一種です。（民法第３９８条の２第１項） ということになります。 わかりやすく言うと、お金を借りられる範囲のようなものです。 ですから、根抵当権の極度額までお金が借りれる範囲があると思っていいです。 実際は極度額まで、お金を借りてない場合もあるのです。 抵当権の注意点は？ ・抵当額が大きすぎないか？ ・２番・３番抵当権が入っていないか？ ・銀行以外のノンバンクからの借入がないか？ 上記の抵当権が入っている場合でも、残金を決済するときまでに、ちゃんと抵当権を消すことができれば何ら問題はありません。 通常は、残金の決済をするときは、司法書士の先生に立ち会ってもらい、ちゃんと抵当権を 消せるか？名義が変更できるか？確認してもらいます。 もちろん抵当権という担保が入っていない、不動産の方が安心できますが、いまどき借入をしないで 事業をすることは、なかなか難しいです。 ですから、残金決済前に約束をしていない、中間金を請求されたり、司法書士を立ちあわせなかったり する場合は、気をつけなくてはいけません。 少しは、理解できたでしょうか？ 「Re: 根抵当権って？ 庵地俊一」 明瀬さんが説明されたように、根抵当権は極度額以内で借り入れをされていることですので、極度額ギリギリかもしれないし、借入額が少ないかもしれない。 そこで実際の借入額を確認するには、売主さんにお願いして金融機関の残高証明をとってもらうことです。（残高証明は個人情報です、本人でなければ、手続きできません、売主さんの協力が必要です。） 抵当権で今の残金がどのくらい？という時もこの残高証明で確認できます。 「マイホームを建てることになったのですが・・」 始めましてo鹿児島の不動産系のサイトをめぐっているうちにたどり着きましたo 今年の春（４月末）に　とある住宅メーカーと契約を結び ７月末頃から着工の予定だったのですが　今日現在１０月に突入しても 着工に至っていませんo 土地が自社土地ということでスムーズにしていただけると思っていたのですが 境界線のトラブルで待たされたり提出書類の期限切れ等でまたされ９月末からようやく着工できそうで安心していたのですが 今日連絡をとってみると今更、基礎やさんを探しているというのですo もうこんなハウスメーカーならキャンセルしたほうがいいのでしょうか・・・ ハウスメーカー所有の土地だとまたされて当たり前なんでしょうか？ 「Re: マイホームを建てることになったのですが・・ 明瀬　靖」 そうですか、それは大変な思いをしましたね・・・。 ７月着工予定が、２ヶ月遅れというのは、あまりにも長いですね。 ハウスメーカーといっても、不動産に関しては専門ではないので、問題が起こることがあると思います。 なぜ、このように遅れたのか？なぜ境界の問題が起こったのか、しっかりと話し合った方がいいと思います。 中途半端な結論では、後で後悔することになると思います。 基礎をする会社を今探している・・・。 今、年内完成を目指して各社、着工のラッシュ時期です。 今から行動するのは、ちょっと遅いのかもしれません。 キャンセルに関しては、ゆかさんがどちらのウエイトが大きいかだと思います。 土地・建物が気に入っているのと、もうこんな会社ゆるせない！という気持ちと、どちらが大きいかによると思います。 前者が大きいのであれば、じっくりと話し合った方がいいと思います。 後者が大きいのであれば、キャンセルの話し合いを早く始めた方がいいと思います。 ただし、もう一度契約書をじっくり見てみることが、大切です。 約束した期限がすぎたら、キャンセルできるような内容になっているか、確認が必要だと思います。 そんなハウスメーカーがいるとは、がっかりしますね・・・ 「Re: マイホームを建てることになったのですが・・ おつじ」 こんにちは。住まいネットの尾辻です。 まず大事なのは、「ゆか」さんの気持ちだと思います。 その土地のことをとても気に入ってるのであれば、そのハウスメーカーさんともう一度じっくり話し合って進めていくしかないですもんね。 （おそらく会社社有の土地であれば、建築が条件での販売でしょうから） 「ゆか」さんが、別にその土地にこだわりがあまりない（他の土地でもよい）ということであればキャンセルという手もありますね。 でも、その場合は、今一度契約書を読み返してくださいね。 建築予定の日付とか、契約内容に違反したときの措置とかが書いてあるはずです。 すでに内金などを支払っているでしょうから、その処遇が大事です。 「教えてください」 いつも拝見させて頂いてます。ちょっとお伺いしたいのですが、 家を新築する場合、土地や建物の費用はもちろんですが、税金というものまで考えなくちゃいけませんよね・・・。 どんな税金を いつ頃、だいたいどれ位支払うのか教えて頂けませんでしょうか。よろしくお願い致します。 「Re: 教えてください 明瀬　靖」 お問い合わせありがとうございます。 税金のご質問ですね！ 不動産を取得したときの税金は、 １．「登録免許税」〜名義変更をするときの国税（不動産評価額の１％） ２．「印紙税」〜土地・建物請負契約をするときに国税として印紙税ががかかります（契約金額によって税額が変る） ３．「不動産取得税」〜土地を取得したときにかかる税金として不動産取得税がかかります。（固定資産評価額の３％） ４．「固定資産税」〜毎年１月１日の不動産所有者にかかる税金です。（固定資産評価額の１．４％） ５．「都市計画税」〜毎年１月１日に市街化区域に存する不動産にかかる地方税です。（固定資産評価額の０．３％が上限） 上記のような税金がかかります。 この中には、「軽減措置」がとられるものが多くありますので、その対象となるか確認が必要です。 マイホームを取得するにはこのような、知識も必要だと思います。 みなさん、一緒に勉強しましょう！ 「Re: 教えてください 庵地俊一」 不動産を取得したときの税金の内容は明瀬さんのアドバイスを参考にしてください。 ではこれをいつ支払うか？についてです。 （不動産を取得するとき） ・登録免許税 ・印紙税 ・固定資産税 ・都市計画税 （翌年に） 不動産取得税を支払います。 そして、税金をどれ位支払うかは、不動産の固定資産税評価額（売買価格とは違います）を基準にして、算出するものもあり不動産によって税額が変わります。 なかなか税金の話は難しいですが、支払わなくてはならないものなので、税額は不動産屋さんなどで調べてもらいましょう。 「Re: 教えてください おつじ」 「まっちゃん」さんにピッタリのいい本がありますよ。 タイトル「あなたの不動産　税金は」 〜（社）全国宅地建物取引業連合会編集〜 とっても分かりやすくていい本です。 必要であれば、無料で差し上げますよ。 コチラまで遠慮なくどうぞ。→　info@1sumai.net 「住宅ローンの質問です」 住宅ローンのことなんですが、住宅財形と民間ローンのどちらがお得かしりたいのですが？財形は低利だが5年固定でその都度に金利のみなおしがされる。民間ローンや一般融資は10年固定11年以降も金利は高いが固定金利。今からの住宅ローンを考えるにあたってどちらがお得なんでしょうか？ 「Re: 住宅ローンの質問です 明瀬　靖」 お問い合わせありがとうございます。 住宅ローンの質問ですね。 現在、多様な住宅ローンが取り扱われていて、どれがいいのか迷ってしまうと思います。 私個人的にお勧めするのは、住宅財形の融資です。 低金利に加え、公的資金なので安心できると思います。 ただし、１年以上の財形貯蓄と５０万円以上の残高が必要です。 最大、貯蓄額の１０倍まで借入が可能です。 住宅ローンは金利だけにとらわれず、団体生命保険・火災保険・保証料など、別途にかかる費用が、金利に 含まれているのか、確認が必要です。 一番大切なのは、住宅ローンの信用性です。 金融機関の担当者は、「住宅ローンは大丈夫ですよ！」と言っておきながら、保証会社が否認する場合があります。 ですから、しっかりとした調査が必要だと思います。 「Re: 住宅ローンの質問です 庵地俊一」 財形住宅融資を利用する場合は、住宅購入資金の8割が融資限度額なので2割以上の手持ち金（自己資金）が必要です。 しかし財形住宅融資は低金利が魅力ですので、利用できる条件があるのであれば、財形以外の住宅ローンと併せてもいいでしょう。（金融機関によっては併用出来ない場合のありますので、窓口でご確認ください） 民間ローンの金利パターンは固定金利もありますが、変動金利の（2年固定〜10年固定）で使用される方も多いですよ。 住宅ローンの選択はいろいろ種類があって難しいですが、しっかりと資金計画を立てて決めましょう。 「Re: 住宅ローンの質問です おつじ」 住宅ローンについてのご質問ですね。 財形か？民間金融機関か？というご質問には、明瀬先生、庵地先生がお答えになっておられるので、私からは基本中の基本！ということでひとことだけ。 「住宅ローンは、【何年支払う】ではなく、【何歳まで支払う】かを念頭に入れて検討しましょう！」 ●住宅ローン完済のときに、収入はどのようになっているか？ ●お子さんは何歳で、どのような出費が考えられるか？ ●完済したはいいけれど、その頃すでに建て直しの時期かもしれません。 ナマイキなことを申し上げているようで恐縮ですが、【少しアソビがある】くらいで返済プランを練ることが重要だと思います。 「質問です」 急傾斜危険地域ってどんな地域ですか？ 建物を建てるときになんか規制をうけたりするんですかね。 「Re: 質問です。 明瀬　靖」 お問い合わせありがとうございます。 急傾斜危険地域とは ・傾斜地が３０度以上で高さが５ｍ以上の区域 ・急傾斜地の上端から水平距離が１０ｍ以内の区域 ・急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの２倍（５０ｍを超える場合は５０ｍ）以内の区域 この地域に指定されますと、建築の制限があります。 例えば、構造的に鉄筋コンクリート（ＲＣ）住宅でないと、建築ができないなど もし、近くに崖などがある場合は、この地域に該当しないか確認が必要だと思います。 少しは、ご理解していただけたでしょうか？ 「Re: 質問です。 庵地俊一」 急傾斜危険地域には標識がありますので、確認をしておきましょう。 また、地域外でもがけに近接して建物を建てる場合にはセットバック（建物をがけから離して造らなければならないこと）など制限が必要な場合があります。 がけによっては、崩れないように施工されていて、まったく問題のないものもあるので、建築士などの専門家に一度見てもらうことをお勧めします。 「Re: 質問です。 おつじ」 明瀬先生と庵地先生が質問に答えておられるので詳しい説明はいたしませんが、不動産マンとしての意見をひとつ。 「急傾斜危険地域」は安く買えます。 あたりまえです。「急傾斜」が「危険」な「地域」ですから。 ちなみに私なら安くても買いませんし、あまりオススメはしてません。 だって、「急傾斜」が「危険」な「地域」なんですから。(>_<) 　 「中古マンションのリフォームは、」 中古マンションを買って、自分の好みに改装しようと思っているんですけど、どこまで改装できるのでしょうか？ ちなみに夫婦ふたり暮らしです。 「Re: 中古マンションのリフォームは、 明瀬　靖」 お問い合わせありがとうございます。 マンションのリフォームですね。 マンションには大きく分けて「専有部分」と「共有部分」に分かれます。 「専有部分」とはコンクリートの壁や床の内側の空間になります。 「共有部分」とはバルコニー、窓、コンクリート構造体などがこれに該当します。 「専有部分」に関しては基本的にリフォーム可能となります。 ですから、キッチンやトイレ、クロスや内部の造作壁などはリフォーム可能となります。 ただし、そのマンションの管理規約にのっとったリフォームをしなければいけません。 例えば、フローリングの張替えなどでも、音の問題などがありますから、気をつけなくてはいけません。 少しは、ご理解いただけたでしょうか？ 「Re: 中古マンションのリフォームは、 おつじ」 こんにちは。尾辻です。 マンションのリフォームですね。 この質問はお客様からよく頂きます。 いわゆる改造は、マンションの「専有部分」に属する部分は可能ですが、 「専用使用部分」に属する部分については、基本的に改造はできません。 「専用使用部分」とは、具体的には ベランダ、バルコニー、ルーフバルコニー 専用庭 管理組合から借りている駐車場 などがありますね。 改装をするつもりで中古マンションを買うなら、事前に管理規約などをチェックしておく必要があると思います。 ご質問がある場合はこちらの登録会員へ個別にご質問ください。 よろしくお願いいたします。